2011年1月的每月二書之二：張金鶚的房產七堂課－張金鶚著

拖了好幾天，又碰到身體發高燒，終於能有時間來寫一寫這書的讀後心得。

這書會出現在我的書單裡，純粹是因為家中頻頻接受到建商的邀約，不論在台北市政府推出都更計畫前與後，父母的房產總是有不同的建商關切著。另，因為房齡老舊加上家中人口數將有變化，母親總是關切著換房買房的話題，身為家中的一分子，在這方面的知識實在是很薄弱，才會閱讀這本書。該作者，聽說是建商炒樓等投機分子眼中的不受歡迎人物，在大家作多房市時，只有他敢在媒體說真話，要市井小民當心買在房市高點與留心房市泡沫化，所以能讀讀擋人財路者的書，是非常有福分的！畢竟這種說真話找死的人相當罕見。燃燒自己照亮他人是一種勇氣，也是一種賭注。

進入正題嚕！印象比較深的是，他喚醒了我一個非常重要的觀念，負債投資這種運用財務槓桿原理來追求報酬的行動，是極具風險的；在所有廣告、新聞、藝人、名人、親友都一面倒向買樓、炒樓、投資房地產等好像全都錢途不可限量時，卻忽略了房貸這種東西，其實就是一種借錢投資的行為。人家說不要借錢玩股票，但就不常聽人說，不要借錢買房子，張金鶚教授（任職政治大學），就一語道破抱著投資大夢的夢中人。因為股票買賣自由度非常的高，但是房產呢？一筆這麼大的資產，買賣自由度不如股市方便，房產景氣循環的周期大約是七到十年，若是借錢投資房產，那根本就是玩很大，也套很深。寫這段話時，想到了瑞媽想在三峽買房的往事，真是初生之犢不畏虎，那群一起去投資的太太們，希望他們都賺到了利潤。

該書除了釐清與匡正讀者進入房市是消費或投資的心態，接著當然也教導讀者如何經過一些數據指標來判斷房市目前的走向，因為看著房市傳媒的廣告都是要你馬上買、趕快買、不買會後悔、買了馬上賺，但從來都沒有一個指標教我們，不要買、慢點買、買了會後悔、不買馬上賺！呵呵～這本書有提供一些指標來協助我們判斷喔！書中提及可以上政大台灣房地產研究中心的網站，查詢國泰案、需求案、景氣案，來觀測房地產景氣的走向。還有供、需、量、價，也影響著買賣的房價，要知道新屋、預售屋的數量消長情況，可上市政府都發局或城鄉局的網頁查詢該行政區的建照與使用執照數，或轉往工務局網頁查詢。至於中古屋增減狀況可不定期登入房仲業者的網站，查看中古屋數量的增減變化或多方詢問房仲。而法拍屋數量可至各縣市地方法院網站查詢，進行過去與現在數量比較。

另外在此我也摘錄出二個書中提及的指標以提供自我判斷房價高低及評估家戶負擔房價能力：
１‧房價／租金比，在台北地區，一間房子的合理年租金，應等於或低於房價的三十分之一，當然這要與房市景氣循環配搭著變化，合理的房價應該等於該房子年租金的三十倍，最高不該超過四十倍，而買到二十倍的，如房子無特殊狀況，算非常幸運！
２‧房價／購屋者年所得比，自然是越低越好，三到五倍算合理，七倍已經是上限，房貸最好不要超過購屋者月收入的三分之一，超過越多越影響生活品質，不過這些都視購屋者的金援狀況有彈性調整。

該書滿適合想要初識房產的讀者閱讀，更多更豐富實用的房產觀念請大家自行翻書用力閱覽吧！簡單易懂，卻不失專業度喔！